下一個Canary Wharf?
你不得不認識的倫敦新興商業地區
盤點 Royal Docks 5大投資優勢
東倫敦是首都圈中增長最快的地區，說到投資東倫敦的新興金融商業中心，第一時間一定想到 Canary Wharf 金絲雀碼頭。而其實與 Canary Wharf 只有3分鐘一站之隔的 Royal Docks，正正是現在倫敦市政優先大力打造的地區 - 鉅額的20年地區升級計劃、伊利沙伯綫等便利交通、加上鄰近 Canary Wharf 及獨特河畔優勢， 銳意將 Royal Docks 打造成繼 Canary Wharf 後倫敦最大型的金融商業中心。就等我哋一齊睇吓 Royal Docks 的首5大投資優勢，認識這個倫敦新興商業地區的投資機遇！
倫敦經濟活動核心由10年前起向東發展，東倫敦成為首都圈中增長最快的地區，離 Royal Docks 僅一站之遙的 Canary Wharf 已發展成為歐洲乃至全球著名的商貿中心。市政府啟動總額高達80億英鎊的20年地區升級計劃， 銳意將 Royal Docks 打造成繼 Canary Wharf 後最大型的金融商業中心。大倫敦政府新總部已於去年率先移遷 Royal Docks，除了數以千計的商住空間之外，基建、文化、公共空間都屬於規劃重點，務求使 Royal Docks 成為一個交通便利且有吸引力的商業及交化中心。
作為上世紀倫敦最重要的商運碼頭，Royal Docks 先天的河畔商住配套及完善的交通網絡，可說是贏在起跑線。伊利沙伯綫的開通，無疑大大強化了 Royal Docks 的交通優勢 - 10分鐘可直達The City、17分鐘到Oxford Street；最重要是一個站3分鐘直達新金融城 Canary Wharf 的絕對優勢，CBD連帶發展機遇無人能及。加上DLR及2分鐘車程外的倫敦城市機場，市內外交通配套，是加速 Royal Docks 成為新金融商業中心的助燃劑。
2013年設立的 Royal Docks Enterprise Zone 是英國48個 Enterprise Zone 中唯一位處倫敦的，稅務及企業優惠政策吸引大量企業及初創進駐。受惠於2012倫敦奧運基建配套，以及於 Siemens 及 Tate & Lyle 等龍頭企業的帶動下，Royal Docks 工商業於過去10年發展加速；加上大量利好配套包括倫敦城市機場、東倫敦大學、以及每年舉辦多達400場大型展覽及活動的倫敦會展 ExCeL London，以至最新開通的伊利沙伯綫，該地區持續獲得大量市政及私營企業的投資，預計20年內將創造60,000個新就業機會。
東倫敦存在著結構性房屋短缺，持續的發展更推動了住屋的強勁需求。Royal Docks 企業區的上班族、以及 Canary Wharf 通勤的年輕專業人士， 使 Royal Docks 交通便利的河畔住宅更被爭相渴求。Royal Docks 同時吸納了大量學生租客及升學移居人口，該區有超過48間 Ofsted 評級 Outstanding 的學校，倫敦最好的大學也近在咫尺 - 倫敦排名第一、世界排名第八的倫敦大學學院 (UCL)、倫敦國王學院 (KCL) 和倫敦政治經濟學院 (LSE) 均在30分鐘內可達。單計 Newham 的人口，在10年間便增加了4.3萬人，是全國人口增長前 5% 的地區之一。預計到2029年該區人口會再增加24%，需求穩建、而且多元。
Royal Docks 的大規模投資和20年地區升級計劃，對於投資者來說意味著巨大的回報，Newham 的五年樓價升幅一度超越倫敦平均水平的兩倍。統計數據顯示，Royal Docks 地區樓價於2012至13年當中的12個月之間上漲了 4.2%；樓價預計到2027年的五年內將上漲 19%，遠遠超出倫敦 14% 和英國 9% 的增長預測，租金回報預測平均每年3.2%增長。儘管如此，Royal Docks 的樓價仍比倫敦平均水平低，這讓買家處於有利地位。此外，Nationwide 預測地鐵站500米範圍內的房屋未來價值將額外上漲9.4%，讓伊利沙伯綫 Custom House 站附近的、交通便利的河畔住宅物業投資更可靠。
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References: 1. Royal Docks Website (www.royaldocks.london) | 2. "Savvy investors eye the UK's Royal Docks for high returns" The Standard (Mar 2023) | 3. London Borough of Newham Online Participation Platform (www.newhamco-create.co.uk)
